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1. 질의요지

임대사업자가 「임대주택법」 제26조제1항에 따라 임대조건에 대한 변경신고를 하고 특별자치도지사·시장·군수·구청장으로부터 임대조건 변경신고증명서를 발급받지 않은 채 변경신고한 임대조건대로 임차인과 임대차계약을 체결한 경우, 임대사업자가 임대조건 변경신고증명서를 발급받지 않고 임대차 계약을 체결하였다는 사유로 그 임대차계약의 사법상 효력이 없다고 할 수 있는지?

2. 회답

  임대사업자가 「임대주택법」 제26조제1항에 따라 임대조건에 대한 변경신고를 하고 특별자치도지사·시장·군수·구청장으로부터 임대조건 변경신고증명서를 발급받지 않은 채 변경신고한 임대조건대로 임차인과 임대차계약을 체결한 경우, 임대사업자가 임대조건 변경신고증명서를 발급받지 않고 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로는 그 임대차계약의 사법상 효력이 없다고 할 수 없습니다.

3. 이유

  「임대주택법」 제26조 및 같은 법 시행령 제25조에 따르면, 임대사업자가 공공건설임대주택을 임대하려면 임대보증금, 임대료 등 임대조건에 관한 사항을 특별자치도지사·시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 “시장·군수·구청장”이라 함)에게 신고하여야 하고, 신고한 내용을 변경하려는 경우에도 신고하여야 하며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 신고 내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우 등에는 그 내용을 조정하도록 권고할 수 있고, 신고서를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고 내용을 확인한 후 조정 권고의 대상에 해당하지 아니한 경우에는 신고를 받은 날부터 10일 이내에 임대조건 신고증명서를 신고인에게 발급하여야 합니다.

  일반적으로 행정청에 대한 신고는 일정한 법률사실 또는 법률관계에 관하여 관계 행정청에 일방적으로 통고하는 것을 뜻하는 것으로서, 법에 별도의 규정이 있거나 다른 특별한 사정이 없는 한 행정청에 대한 통고로써 그치는 것(2009. 4. 2. 09-0007 법제처 해석례 참조)이고, 해당 법령에서 신고를 받은 행정청이 소정의 신고를 받은 경우 신고증명서 또는 신고필증을 발급하도록 되어 있다고 하더라도 이는 확인행위로서 신고증명서 또는 신고필증을 교부한 것에 불과하고 그 교부가 없다고 하여 신고의 효력이 부정되는 것
은 아닙니다(대법원 1985. 4. 23. 84도2953 판결례 참조).

  앞에서 살펴본 바와 같이, 「임대주택법」 제26조에서는 공공건설임대주택의 임대에 있어서 임대조건에 관한 사항을 신고하거나 변경신고하도록 하면서 신고 내용이 인근의 비슷한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우 등에는 그 내용을 조정하도록 권고할 수 있도록 하면서 신고의 절차나 그 밖의 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 하고 있을 뿐, 임대조건 신고를 받은 행정청이 실질적으로 심사하여 그 신고의 수리 여부를 결정할 수 있게 하는 별다른 규정을 두고 있지 않는바, 이는 「임대주택법」에서 규율하는 임대조건의 신고는 그 신고만 하면 행정청의 수리행위 등 별다른 조치를 기다릴 필요 없이 신고의 효력이 있다고 할 것입니다.

  그런데, 「임대주택법」 제26조의 위임규정을 근거로 같은 법 시행령 제25조에서 조정 권고의 대상을 규정하면서 신고를 받은 시장·군수·구청장이 그 신고 내용을 확인하고 조정 권고의 대상에 해당하지 않으면 신고증명서를 발급하도록 규정하고 있어, 시장·군수·구청장이 신고증명서 발급 절차를 통하여 임대조건의 신고에 대하여 신고수리제도의 규제 정도는 아니지만, 일정한 규제권을 행사할 수 있는 것처럼 보입니다.

  그러나, 「임대주택법」 
제26조제2항의 조정 권고제도는 임대차관계에 있어서 임대사업자보다는 상대적으로 약자의 지위에 있는 임차인의 권리를 보호하기 위하여 공공건설임대주택의 임대에 대하여 마련된 제도로서 행정지도를 통하여 부당한 임대조건이 시정되도록 하려는 것이고, 이러한 조정 권고제도는 임대사업자의 자발적인 협력에 의하여 행정청이 의도하는 바를 실현하려는 것으로서 그 실효성이 좀더 확보되도록 하기 위하여 「임대주택법 시행령」 제26조에서 조정 권고의 대상이 아닌 경우에만 신고증명서를 발급하도록 규정한 것일 뿐 신고효력에 영향을 주는 규제수단으로 보기는 어렵다 할 것이고, 또한 조정 권고제도의 취지에 비추어 보면, 신고증명서가 발급되었다 할지라도 신고된 임대조건이 조정 권고의 대상에 해당된다고 판단되면 행정청은 언제든지 조정을 권고할 수 있다고 할 것입니다.

  그렇다면, 변경신고증명서의 발급행위는 변경신고의 확인행위에 불과한 것이라 할 것이고 임대조건 변경신고를 받은 시장·군수·구청장이 그 신고내용이 조정 권고의 대상이 되는 경우에 해당한다고 판단하여 변경신고증명서를 발급하지 않고 있다고 하더라도 그 변경신고의 효력이 없다고 할 수는 없습니다. 또한 임대사업자가 변경신고는 하였으나 변경신고증명서를 발급받지 아니한 채 임차인과 임대차계약을 체결하였다 하더라도 그 사
정만으로는 해당 임대차계약의 사법상 효력이 부인된다고 할 수도 없습니다(대법원 2000. 10. 10. 선고 2000다32055, 32062 판결례 참조).

  다만, 변경신고된 임대조건이 임대보증금이나 임대료의 증액제한규정 등 「주택임대차보호법」의 강행규정을 위반한 내용을 담고 있는 경우에는 그 내용으로 체결된 임대차계약은 무효가 될 수 있는데, 이런 경우와 같이 계약의 일반적인 법리에 의하여 해당 임대차계약에 무효나 취소사유가 존재하여 그 임대차계약의 사법상 효력이 부인될 수는 있습니다.

  따라서, 임대사업자가 「임대주택법」 제26조제1항에 따라 임대조건에 대한 변경신고를 하고 시장·군수·구청장으로부터 임대조건 변경신고증명서를 발급받지 않은 채 변경신고한 임대조건대로 임차인과 임대차계약을 체결한 경우, 임대사업자가 임대조건 변경신고증명서를 발급받지 않고 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로는 그 임대차계약의 사법상 효력이 없다고 할 수 없습니다.