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1. 질의요지

건설임대주택의 임대의무기간 경과 후 부도임대주택을 다른 임대사업자가 매입하려는 경우 「임대주택법」 제16조제3항 단서가 적용되는지

2. 회답

  건설임대주택의 임대의무기간 경과 후 부도임대주택을 다른 임대사업자가 매입하려는 경우, 「임대주택법」 제16조제3항 단서가 적용되지 않습니다.

3. 이유

  「임대주택법」 제16조제1항에서는 임대주택은 같은 항 각 호로 정한 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하되, 다만 부도등이 발생한 부도임대주택등을 다른 임대사업자가 매입하려면 임대주택의 향후 관리계획, 주택법 제60조에 따른 국민주택기금 융자금의 변제계획 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖추어 시장·군수·구청장에게 매입허가를 신청하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항은 제3항 단서에 따라 매입허가신청을 받은 시장·군수·구청장은 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 부도임대주택등의 매입허가 여부를 결정하여야 한다고 규정하고 있습니다.

  위 「임대주택법」 제16조제3항 단서 및 제4항은 임대주택사업자가 부도 상태에서 임대주택사업장을 다른 임대사업자에게 매각하는 경우, 실질적으로 관리능력이 있는 임대사업자가 매수할 수 있도록 시장 등이 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 허가하도록 하는 것으로서 부도가 발생한 임대사업자가 책임회피 등을 위해 임대주택사업 수행능력이 부족한 다른 임대사업자에게 부도사업장을 매각함으로써 부도임대주택의 관리부실, 임
차인의 주거안정을 위한 임대인·임차인 간 임대차관계의 연속성 저해 등의 부작용을 방지하기 위한 것을 그 목적으로 하고 있습니다.

  법령문장에 있어 단서는 동일한 조·항·호·목 등에 있는 본문의 내용을 전제로 하여 예외적이거나 특수한 상황을 정하고 있는 것이라 할 것인바, 이 사안에서 문제되는 같은 법 제16조제3항 단서는 같은 항 본문에서 규정하고 있는 임대의무기간 이내의 임대주택 매각을 전제로 하여 그 매각되는 임대주택이 부도임대주택일 경우에 그 임대주택을 매입하는 임대사업자가 잔여 임대의무기간 동안 임차인에게 안정적으로 주택임대를 할 수 있는 자격과 능력이 있는 자인지와 국민주택기금융자의 변제의무를 이행할 수 있는 자인지 여부 등 부도임대주택의 매각에 따른 예외적인 요건 검토에 필요한 사항을 규정하고 있는 것이라 할 것입니다.

  아울러, 같은 법 제25조는 부도 등이 발생한 공공건설임대주택을 매입 또는 낙찰받은 자는 당초 입주자모집공고에서 정한 임대의무기간 동안은 매입 또는 낙찰 당시의 임차인에게 임대하여야 하고 이 경우 잔여 임대의무기간이 2년 미만인 경우는 최소 2년간 임대하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제16조제3항의 위임사항 등을 정하고 있는 같은 법 시행령 제13조제2항부터 제4항까지의 규정에서 부도임대주택의 매
각과 관련된 사항에 관하여는 임대의무기간 이내인 경우를 상정하고 있는 점을 고려하면, 제16조제3항 단서는 임대의무기간 이내에 임대주택을 매각하는 경우를 전제로 한 규정으로 보는 것이 체계적인 해석이 될 것입니다. 

  나아가 이 법의 주된 목적이 임차인의 주거안정 등 임차인 보호와 임대인·임차인 간 임대차관계의 연속성 저해 등의 부작용 방지에 있다고 하더라도 임대주택의 매각이 임대의무기간 이내에 이루어진 것인지 여부와 관계없이 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매각하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다고 규정하고 있는 같은 법 제16조제2항에 의하여 임차인 보호의 목적을 달성할 수 있는 것이므로, 제16조제3항 단서의 의미가 임대의무기간 경과 후의 부도임대주택 매각에 대하여까지 시장·군수·구청장의 허가 등 행정청이 개입하도록 한 것이라고 할 수는 없다 할 것입니다.

  따라서, 건설임대주택의 임대의무기간 경과 후 부도임대주택을 다른 임대사업자가 매입하려는 경우, 「임대주택법」 제16조제3항 단서가 적용되지 않습니다.