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1. 질의요지

관광숙박시설(휴양 콘도미니엄) 사업계획승인을 얻어 공사 중 경매로 대지의 소유권이 제3자에게 이전되어 대지의 소유권이 없는 경우 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하지 않아도 「건축법」 제22조에 따라 사용승인서의 교부가 가능한지?

2. 회답

   관광숙박시설(휴양 콘도미니엄) 사업계획승인을 얻어 공사 중 경매로 대지의 소유권이 제3자에게 이전되어 대지의 소유권이 없는 경우에 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하지 않아도 「건축법」 제22조에 따라 사용승인서의 교부가 가능합니다. 

3. 이유

  ○ 「건축법」 제22조제1항에서는 건축주는 제11조·제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 공사감리자가 작성한 감리완료보고서와 국토해양부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제22조제2항에서는 허가권자는 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토해양부령이 정하는 기간 내에 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부와 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다고 규정하고 있습니다.
  ○ 그런데, 건축물의 사용승인제도는 건축허가를 받거나 건축신고를 하고 건축한 건축물이 허가 또는 신고한 내용과 같이 건축행정목적에 적합하게 건축되었는지의 여부를 확인하고 사용승인서를 교부하여 줌으로써 건축물을 사용·수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 것에 불과한 것입니다(대법원 2001. 9. 18. 선고 99두11752 판결). 
  ○ 한편, 「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호에서는 건축물의 건축허가를 받으려는 자는 건축할 대지의
 범위와 그 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류(다만, 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에는 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 말함)를 건축허가신청서에 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다고 규정하고 있으나, 이는 개인간의 다툼을 방지하기 위해서 건축허가를 할 때에 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 확인하려는 취지이고, 사용승인을 신청할 때에는 그러한 요건을 규정하고 있지 않으며, 사용승인서의 교부가 대지의 소유자에 대한 침해행위까지 정당화시키는 것은 아니므로 대지의 사용관계에 대해 다툼이 있는 경우 대지의 소유자와 건물의 소유자간에 민사적인 방법으로 해결하는 것은 별개의 논의로 하고, 사용승인 시에는 「건축법」 제22조에 따라 사용승인서의 교부 여부를 판단하면 될 것입니다.
  ○ 또한, 「관광진흥법 시행령」 제24조제1항제1호가목은 휴양 콘도미니엄업의 경우 분양 및 회원모집을 위해서는 휴양 콘도미니엄이 건설되는 대지의 소유권을 확보해야 하는데, 휴양 콘도미니엄 사업계획승인을 얻어 공사 중 경매로 대지의 소유권이 제3자에게 이전되어 대지의 소유권이 없는 경우에 「관광진흥법」에 따른 제재를 받는 것은 별개의 논의로 하고 대지의 소유권의 확보 여부를 확인하는 것이 「건축법」
상 사용승인의 요건이 될 수는 없다 할 것입니다.
  ○ 따라서, 관광숙박시설(휴양 콘도미니엄) 사업계획승인을 얻어 공사 중 경매로 대지의 소유권이 제3자에게 이전되어 대지의 소유권이 없는 경우에 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하지 않아도 「건축법」 제22조에 따라 사용승인서의 교부가 가능합니다.